365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载住房保障和房屋管理局

新房质保期限能否延长？

租赁企业不退押金怎么办？

收房后暖气未通如何维权？

2022《行风连线》第16期，

有请——365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载住房保障和房屋管理局

深入基层解民忧

节目中

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局党组成员、副局长 邓绪海

介绍了今年该局工作中的亮点：

* 深入开展龙头企业包保靠上服务，出台助企纾困加大房地产企业帮扶力度的若干措施，提高监管资金使用效率，优化调整新建商品房预售条件，积极支持居民家庭合理住房消费。

* 在全省率先推动出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》《关于规范保障性租赁住房项目计划及认定管理工作的通知》等政策措施，建立保租房项目储备库，落实项目联合审查机制，多措并举加快房源筹集。

* 积极探索建立保障性租赁住房先租后售的住房消费新模式，持续推进以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系建设。

* 在国内率先以“地方标准”形式发布实施《365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房地产经纪行业服务规范》，成为我市创建国家标准化改革创新先行区工作成果之一。

* 实施自管小区“物业牵手”行动，建立企业接管老旧小区奖励机制，推动自管、代管物业向专业化物业转型升级，不断提高老旧小区物业服务质效。

* 推动全市有项目的物业企业建立党组织，选派党建指导员开展党建工作，落实“三方联动”，公布“红黑榜”，小区治理水平和居住环境稳步提升。

* 修订完成房屋安全应急预案，农村房屋安全隐患排查整治按期实现“三清零”，组织完成第一次全国自然灾害综合风险普查房屋建筑调查。

问题现场办

记者探访1：

江寓公司拖欠押金

2020年6月，刚刚大学毕业在武汉就业的马女士通过江寓公司租了华天明珠花园一套房。租房时，马女士和江寓公司签订的合同是押一付三，每个月房租是890元加上89元的管理费，合计979元。但退房时，江寓公司并没有把马女士的押金加管理费979元退还。

马女士向多个平台投诉，接到的是东湖高新区的回复，表示“经协调，江寓公司将为投诉人申请排期支付欠款，江寓公司将排期完成支付拖欠款项。”马女士说，后面确实接到江寓的电话。江寓方面表示暂时只能退三分之一的押金。

记者查询发现，365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载住房保障和房屋管理局2022年7月11号发布《365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载住房租赁资金监管实施细节（试行）》，自2022年8月15日起实施。文件规定：“监管账户用于将企业专门账户中应监管的资金（单次收 取承租人租金超过3个月（不含3个月）及单次收取承租人押金超过1个月（不含1个月）对应合同的全部资金）纳入监管范围。未开设住房租赁资金监管账户的住房租赁企业不得对外发布房源信息。”马女士是按“押一付三”缴纳租金，而且2022年8月15号以前被转租企业克扣押金，这样的情形租户们又该如何保障自己的权益？

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局房屋租赁管理处处长 徐磊

节目结束后我们马上安排东湖高新管委会的工作人员联系江寓公司进行调查。

马女士反映的问题确实存在。江寓公司是2017年成立的，曾经是365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载本土最大的房屋租赁企业，发展速度非常快，它的大股东是武汉当代集团。2020年后，公司现金流出现了问题。对于江寓公司的发展状况，房管局高度关注，责成东湖高新区房管局压实属地管理责任。

政府在监管方面做了以下几个动作：

第一，约谈了江寓的负责人，同时在网上公示了江寓的信用扣分信息，把江寓的一些不合规的运营方式、动作公示出去，让大家知晓。

第二，东湖高新区管委会请了第三方审计公司，对江寓公司整体经营状况进行了审计。发现江寓公司确实是因为发展过程中有些节奏没有把控好，导致出现了经营困难。约谈了江寓公司的大股东——武汉当代集团，希望当代集团能够进行新的注资。去年10月份，当代集团专门抽调了有经验的高管入驻接管了江寓公司。当代公司还注资2500万元，其中830万作为江寓公司日常经营资金，另外1700万用来偿还银行贷款，保证公司正常运营。

江寓公司也对资产进行了清理，留下了具有造血功能的资产，实现正向运营。从2021年1月1日至今，江寓公司退付了租客的租金约1400万元，大概涉及七千多人。东湖东湖高新区管委会会跟踪江寓公司整个退付的过程，每月跟踪关注江寓的经营状况，一旦有正向利润，必须要拿出一部分退付前期欠租客的押金。

第三，今年8月15日，我们出台了住房租赁的资金监管措施，是依据国家2021年对于轻资产公司加强管理的相关文件来制定的，在全国范围内武汉是细则出台比较早的。三个月以上的租金和一个月以上的押金，纳入我们的监管账户，这是为了不让住房租赁企业、轻资产企业的资金池过大。监管范围内的资金是可以保证的。

最后，对于租客，我们善意的提醒：租房前，首先要在我们的官网查明租赁企业是否备案？企业的信用情况如何？有没有信用扣分、信用处罚信息？企业是不是属于风险企业？这些在我们的官网上都有公示。对于租房企业要进行筛选和甄别。

专家点评

华中师范大学社会福利研究中心主任、教授 梅志罡

关于这个问题，我们要注意两点：政府责任和企业责任。

第一，政府要加强市场监管。江寓公司前期经营过程中间的问题，是因为政府还没有建立监管法规，在监管缺失的情况下的野蛮生长，就可能会出现问题。

第二，公司要依法依规经营。与此同时，还应充分考虑到公司经营信誉。如果在经营过程中，有退款难等一系列失信行为的话，可能会影响企业形象、市场信誉，从而被客户抛弃。

长租公寓在中国应该算是一个新产品。新产品出现了之后，政府、市场、租赁户都需要学习认识。只有对这个产品更熟悉，它才能够在市场中间有效的运转。不管是国家监管还是市场运作，都应该有一个共同学习、共同提高、达成共识的过程。如果我们努力做到了这些方面，我还是看好长租公寓在我国租赁市场的长期发展。但是就目前的情况来看，共同学习、共同成长可能是我们要面临的主要任务。

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局党组成员、副局长 邓绪海

我非常赞成梅教授的观点。租赁做为一个试点项目，从2017年武汉开始进行试点至今，可以说取得了很大的成就，但是也出现了一些问题，这就需要我们进一步加强研究：如何加强监管、培育规范的市场主体？这是一个永远在路上的课题。

针对上述问题，节目过后，

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局调查回复称：

经东湖高新区房管局和当事人再次沟通联系，当事人接受江寓提出的解决方案，即一次性先退款294元，后续部分待江寓经营情况好转后统筹安排退款。江寓已和当事人约定次日签订协议，办理退款手续。

记者探访2：

新房暖气不通谁来管？

4年前，陶先生看了洪山区颐桂苑小区新房市政供暖的宣传后，决定入手一套商品房。2020年颐桂苑小区交房，全房暖气片装好，300多户业主欣然收房，但是装修的时候才发现，暖气片竟然通不了暖气。开发商表示，钱已经交给了供暖公司，是供暖公司没有施工。陶先生等业主投诉，洪山区政府回复称是开发商违约，管不了。

对此回复，陶先生认为有两点不合理。

一是当时交房时，相关部门为什么在暖气还没有通的情况下可以验收房子合格？二是据开发商说，当初负责暖气项目的德威公司经营不善，已经被华电收购，如果事实如此，华电就应该对历史遗留问题负责。

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局房地产开发管理处处长 陈浩 

案例反映的问题，我们有所了解。经过前期调查，2018年开发企业在销售房屋时，销售的是含暖气的装修房，也就是说，暖气是包含在装修配套设施里面。关于陶先生质疑“相关部门为什么在暖气还没有通的情况下可以验收房子合格”的问题，我们认为开发企业提供的暖气属于增值服务，不在验收项目内。

从销售行为来看，2018年开发企业在销售房屋时，其样板间做了展示，公示了暖气的相关要求，因此，开发企业不存在违规行为。

之所以出现问题，主要是开发企业和武汉德威热力公司签署了委托施工合同，施工期间，德威公司把这块业务转给了中国华电集团武昌华电热电有限公司，其经营权、建设权全部收归华电公司所有。前期，开发企业按照合同要求，将所有工程款都支付给了德威公司，而德威公司没有按照协议要求履约。

华电公司虽然收购了德威公司的业务，但是颐桂苑小区的施工并不在其收购范围内。华电公司表示，就目前而言，颐桂苑小区与华电公司之间不存在供暖关系。另外，我们从洪山区燃管办了解到，德威公司前期并没有向其申报颐桂苑小区的施工。

该问题的后续处理，还是要按照合同来办。当初双方签订的商品房买卖合同中约定：交房之日起，集中供暖设施安装完毕，供暖时间按暖气公司的规定办理。目前，室内设备安装完毕了，小区外的管道铺设工作还没开始。虽然暖气公司和开发企业在扯皮，但不能因为企业之间的经营纠纷损害老百姓的利益。因此，我们将按照合约有关要求，督促开发企业与德威公司、华电公司协商沟通，争取早日拿出解决方案。下一步，我们将指导区房管部门、街道、区燃管办等，积极研究过渡期的解决方案。同时，继续做好和华电公司、德威公司的沟通，处理好后续纠纷，及时向政府有关部门申请办理管道铺设的工作，彻底解决该问题。

同时，为进一步推进好有关工作，我们会将问题线索移交给市城管委、燃管办等主管部门，共同加强对有关企业的监督和协调。

专家点评

华中师范大学社会福利研究中心主任、教授 梅志罡

要解决案例反映的问题，依法依规去做是根本。案例中涉及到了基础合同关系，如购房者与开发商、开发商与合作企业的关系。把关系理清楚，加上政府部门的监管、指导，问题最终是可以解决的。

这不是特别复杂的法律关系问题，而是市场主体如何依据合同提供相关产品和服务的问题。如果提供的相关产品和服务不到位，作为消费者来说，可以依照合同，通过法律或政府等渠道，要求相关企业依法依规履行合同，提供产品服务。嘉宾回应的有道理，各方按照各自职能履行好职责，解决老百姓急难愁盼的问题，这是政府监管市场的责任。

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局党组成员、副局长 邓绪海

非常同意专家的观点。

关于房地产市场，我们将联合相关主管部门，持续加大监管力度，采取多种措施，不断规范房地产市场行为，更好满足人民群众追求美好生活的愿望。

针对上述问题，节目过后，

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局调查回复称：

一、经查，颐桂苑位于洪山区和平街团结村沙湖大道与罗家港交汇处，由武汉双马置业投资有限公司（以下简称“双马置业公司”）开发建设。

2018年，双马置业公司在申请该项目预售时是按照全装修商品房（含供暖）申报的，后来因种种原因，该公司变更精装修交付为毛坯交付，但是该公司本着给业主提供温暖舒适的居住环境，并没有取消集中供暖，也未收取购房人装修部分费用（已收的装修费用已全部退还购房人）。

根据我局2018年10月28日对该项目销售现场检查情况，该项目销售时现场公示的“全装修交付标准”中载明了“集中供暖 德威热力定制暖气片”，并在交付标准样板房内安装了供暖设备。根据购房人与双马置业公司签订的《商品房买卖合同》约定“交付条件 7、供暖：交房之日起集中供暖设施安装完毕，供暖时间按暖气公司的规定办理”，交付时双马置业公司已完成该项目内的供暖设施安装。该项目于2020年5月25日完成竣工验收备案手续，并于2020年6月28日交付使用。鉴于上述情况，双马置业公司不存在违规销售、虚假宣传和违约交付行为。

二、经了解，双马置业公司与武汉德威热力股份有限公司（以下简称“德威热力公司”）签订《365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载热力供应及委托工程建设合同》，施工期间，由于武汉德威热力股份有限公司该业务被中国华电集团公司武昌华电热电有限公司（以下简称“华电公司”）收购，其主管网建设以及项目运营收益权归华电公司所有，双马置业公司已按合同工程节点支付工程款，但德威公司未履行协议，外部主供暖管网迟迟未动工，导致该项目供暖设施无法使用。该项目业主2020年7月至2022年8月，先后11次向洪山区房管部门反映供暖管道安装、开发企业涉嫌虚假宣传、开发企业违约等问题，洪山区房管部门会同和平街道、爱家国际社区前期已多次约谈双马置业公司，要求双马置业公司积极主动协调德威热力公司及华电公司，解决小区供暖问题，履行合同义务。同时告知业主，该问题涉及合同纠纷，建议可通过法律途径维护合法权益。

经洪山区房管部门向德威及华电公司了解，华电公司表示颐桂苑项目供暖工作不在其企业收购德威公司资产范围，且华电公司与颐桂苑项目至今不存在任何供暖合同关系，暂不能为该小区供暖。目前，华电公司集中供热管网并未接入颐桂苑小区，且近期没有该区域的热网建设规划。经向区燃管办咨询，德威公司并未向该办报批颐桂苑小区供热管道。

德威公司表示其公司资产已转让，目前暂无解决供暖管道联通工作的能力。双马置业公司表示，目前该公司仍在积极与德威公司、华电公司协商沟通，争取达成解决问题的方案。

三、下步措施。鉴于该问题系德威公司违约在先，开发企业违约在后，下步，我局将指导辖区房管部门积极会同属地街道社区、区燃管办，督促开发企业就该项目供暖问题按照《商品房买卖合同》约定，搭建沟通平台做好与购房人的沟通协商工作，积极研究过渡期内的解决方案，并承担相应违约责任。建议购房人通过协商或法律途径维护合法权益。同时，督促开发企业加强与德威公司、华电公司的沟通协调，必要情况下通过司法途径追究德威公司的违约责任，及时解决该项目供暖问题。另，我局也会将该问题线索移送市城管委燃管办，建议由该办加强协调有关企业，依法依规处理。

听众网友在线提问

@阿星：为何武汉公租房的制式租房合同还未更新，一直是老合同？

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局住房保障管理处处长 谢诗伟

公租房是实行动态管理的，租金也会根据家庭收入进行实时调整，节目之后我们会和该投诉人取得联系，看他说的老合同是指什么。

针对上述问题，节目过后，

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局调查回复称：

经了解，听众反映公租房合同未变更问题所在小区为江岸区中央华城公租房小区。江岸区中央华城公租房项目于2017年11月底开始登记摇号配租工作，2018年1月起，陆续与符合资格的保障对象签订租赁合同，合同期限为3年，2021年合同陆续到期。根据《365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载公共租赁住房保障办法》，租赁合同重新签订时需对承租人收入和住房情况进行复核。

当前，我市正研究制定加大残疾人员优抚对象等特殊困难群众保障力度的租金减免政策。待新政策出台后，我局将指导区局对租赁合同到期的保障对象进行资格复核，区运营管理机构将根据复核结果重新与承租户签订租赁合同。

现租赁合同到期的承租户，如需办理子女入学等特殊情况需要用到租赁合同的，可至区运营管理站领取临时租赁合同，以解决实际困难。

@谢女士：硚口区解放大道1125号居民，住房是1978年建成的老房子，因建成年代久远，现房屋存在沉降、掉渣等诸多问题，居民担心存在安全隐患。区里表示该处暂无拆迁计划，咨询政府部门能否收购该处房屋。

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局房屋安全管理处处长 吴彤

从投诉人反映的情况来看，有两点不太合理：一是房子破损了这么久无人维护；二是有关部门采取了一定的临时措施进行维护，但是把临时措施当长久措施用，也会存在一定的安全隐患。节目之后我们还需要进一步调查了解，然后拿出处理意见。

针对上述问题，节目过后，

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局调查回复称：

2022年5月12日，经硚口区宝丰街道办事处委托，武汉恒永检测技术有限公司对上述房屋进行了房屋安全鉴定，鉴定结论为B级危房，主要问题表现在部分板和梁构件混凝土保护层剥落，钢筋锈蚀。根据工作职责，硚口房管部门已对上述房屋所有权人（房屋安全责任人）下达了《365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载危险房屋治理通知书》，要求其根据房屋安全鉴定书的结论和建议，对房屋采取排危措施，消除房屋危险，确保房屋安全使用。同时，向宝丰街道下达了《硚口区危险房屋告知函》，要求将此房屋纳入危房监管网络，加强巡控，并配合督促房屋安全责任人及时治理。

目前，宝丰街道拟对上述房屋启动应急维修程序，向房屋安全责任人筹集资金，对房屋进行排危，切实消除房屋危险。

经与投诉人电话联系，投诉人提出了“对房屋进行征收拆迁”的诉求，依据职责，硚口区房管部门已将投诉人的诉求函告区城区改造更新部门，由其研复投诉人。

@韩先生：自己所住的房屋为公房，公房房改需由原单位提供房改批复、清册等资料，但原单位倒闭了，无法提供办证的相关资料，怎么办？

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局住房保障管理处处长 谢诗伟

韩先生反映的问题是，想以房改的名义办证。按照相关政策规定，1998年底停止实物分房，在此之前合法承租的租户可以通过房改售房的方式，也就是单位将房产售卖给合法承租人。

类似房改售房的办证问题，需要原产权单位提供1998年底之前合法承租该处房产的证明材料，再根据原产权单位所在的区属单位或市属单位向市房改部门或区房管部门提出申请。节目过后，我们将联系韩先生，了解相关情况再进一步处理。

针对上述问题，节目过后，

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局调查回复称：

根据我市房改政策规定，公有住房产权单位和承租人达成一致后，由产权单位向同级房管部门提出房改申请。并提供申请报告、房屋权属证明、公有住房租约、购房人夫妻双方住房情况查询信息证明等资料。房管部门出具房改回函后，办理房改房评估，计算售房价格，签订房改售房协议，缴交购房款后办理不动产权属证明。

据韩先生所述，二米厂已改制，韩先生应到单位留守处或托管单位，申请提供相关资料，到我局住房保障处申请办理房改。上述房改政策及办理程序已电话告知韩先生。

@热心网友大橙子：近日，山东省全面推行“先验房后收房”制度，引发广泛关注。山东省还延长新建住宅工程质量保修期。在正常使用条件下，屋面防水工程以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏由5年调整为10年。电气管线、给排水管道、设备安装隐蔽部分由2年调整为10年，非隐蔽部分由2年调整为5年。这样的政策给购房者更多底气。365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载会出台类似的制度吗？如何保障消费者权益？

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局房地产开发管理处处长 陈浩 

关于商品房交付问题，在商品房全过程监管文件中有相关要求：交付前一个月开发企业要发布交付公告，规范交付活动。交付活动就是要先验房后收房。如果购房者在收房过程中，发现房屋存在问题，购房者有权拒绝收房。

针对上述问题，节目过后，

365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局调查回复称：

一、目前，我市在新建商品房交付环节建立了较为完备规范的制度，通过压实房地产开发企主体责任，保障购房人交付过程中查验房屋的权力。购房人发现交付房屋存在质量问题的，可要求开发企业按照《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》的约定履行商品房质量保修责任。

二、山东省住建厅9月1日起实施的《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》对探索提出更长的住宅工程质量保修期，提供了一些可行经验。我局也将会同建设主管部门，借鉴吸收各地经验，加强我市商品房建筑工程质量管理水平，切实满足市民朋友的居住需求。

上线嘉宾：

邓绪海：365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局党组成员、副局长

陈  浩：365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局房地产开发管理处处长

徐  磊：365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局房屋租赁管理处处长

谢诗伟：365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局住房保障管理处处长

李  跃：365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局物业管理处处长

吴  彤：365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局房屋安全管理处处长

黄  昊：365三式投注_365bet体育投注网址_365商城怎么下载房管局房产交易管理处三级调研员

点评嘉宾：

梅志罡：华中师范大学社会福利研究中心主任、教授

主持人：邓飞